Chỉ số thị trường nhà ở NAHB của Mỹ cho tháng 5 ghi nhận 34, thấp hơn so với mức dự đoán là 40. Tâm lý mua nhà đơn lẻ giảm xuống còn 37 từ 45 trước đó, trong khi sự quan tâm của người mua tiềm năng giảm xuống 23 từ 25. Dự báo bán hàng cũng giảm nhẹ, từ 43 xuống 42.

Mức độ Tâm lý Thấp Nhất

Những con số này tương ứng với mức độ tâm lý thấp nhất kể từ năm 2022, và, nếu loại trừ giai đoạn đại dịch, đây là mức yếu nhất kể từ năm 2012. Khu vực phía Tây của Hoa Kỳ đang trải qua sự mềm mỏng đáng kể trong thị trường nhà ở. Bất chấp việc lãi suất 30 năm của Mỹ tăng 5%, chi tiêu cho các sản phẩm liên quan đến nhà vẫn thể hiện sự kiên cường. Báo cáo doanh số bán lẻ hôm nay cho thấy hoạt động tiêu dùng mạnh mẽ trong lĩnh vực này. Chúng ta đang thấy một điểm yếu rõ ràng bắt đầu xuất hiện trong thị trường nhà ở của Mỹ, đặc biệt giữa các nhà xây dựng và người mua tiềm năng. Đọc sách tâm lý NAHB—giảm xuống 34 trong tháng 5—đánh dấu một sự thay đổi đột ngột và phù hợp với các chỉ số trước đó trong các chu kỳ kinh tế căng thẳng hơn. Để có bối cảnh, con số được kỳ vọng ở mức 40, và một sự sụt giảm như thế này thường phản ánh sự bất an đang gia tăng giữa những người trực tiếp chịu trách nhiệm cho việc xây dựng mới. Phân tích cụ thể, quan điểm của nhà xây dựng về doanh số nhà đơn lẻ hiện tại giảm xuống 37 từ 45, điều này chỉ ra nhu cầu giảm hoặc lo ngại về khả năng chi trả trong tương lai. Triển vọng doanh số tương lai ở mức 42, chỉ giảm nhẹ so với mức 43 trước đó, nhưng vẫn là một sự lùi bước. Có lẽ điều đáng chú ý hơn là sự quan tâm từ những người mua tiềm năng, giờ giảm xuống 23—rất yếu, bất kể cách nào để diễn đạt.

Căng thẳng Thị trường Nhà ở

Một điều thú vị là, trong khi các chỉ số nhà ở có vẻ mong manh, hoạt động tiêu dùng liên quan đến hàng hóa nhà ở vẫn tiếp tục giữ vững. Chúng tôi vừa nhận được dữ liệu doanh số bán lẻ mới nhất, cho thấy sự ổn định trong nhu cầu đối với các mặt hàng như thiết bị gia dụng, đồ nội thất và các khoản chi tiêu cho nhà khác. Điều này đang diễn ra ngay cả khi có sự gia tăng gần đây trong lãi suất 30 năm, đã tăng khoảng 5%. Lãi suất tăng thường tạo áp lực tăng lên trên lãi suất thế chấp, tác động trực tiếp đến khả năng chi trả đối với hầu hết các hình thức tài chính nhà ở. Về mặt hậu quả, đang có một sự căng thẳng giữa hành vi của người tiêu dùng và sự thận trọng ngày càng tăng từ các nhà xây dựng. Một mặt, các hộ gia đình vẫn tích cực mua sắm các mặt hàng liên quan đến nhà ở; mặt khác, những người hỗ trợ cung ứng lại đang rút lui. Sự không khớp này không nên bị phớt lờ. Nó báo hiệu rằng điều kiện có thể thay đổi đột ngột, đặc biệt nếu chi phí vay vẫn cao hoặc tăng thêm. Chúng ta đang thấy dấu hiệu của sự yếu kém theo vùng, đặc biệt là ở khu vực phía Tây của đất nước. Điều này quan trọng vì khu vực đó thường phản ứng nhạy cảm hơn với các biến động lãi suất và các xu hướng tín dụng rộng lớn hơn. Nói một cách đơn giản, nếu các nhà xây dựng và người mua ở đó đang ngày càng do dự, những người khác có thể cũng sẽ theo sau. Khi chúng ta xem xét điều này thông qua lăng kính của hành vi định giá dự kiến trong tương lai, tâm lý yếu kém từ những người trực tiếp tham gia cung ứng sẽ đè nặng lên bất kỳ kỳ vọng lạc quan nào kéo dài. Sự kiên cường trong các lĩnh vực có liên quan đến hàng hóa có thể giữ vững kỳ vọng của người tiêu dùng trong ngắn hạn, nhưng nếu không có sự củng cố các yếu tố cơ bản trong thị trường nhà ở, việc mở rộng giá kéo dài trở nên càng ngày càng khó xảy ra. Trong vài tuần tới, cần phải chú ý đến lượng hàng tồn của các nhà xây dựng và số lượng danh sách hoạt động từ các tháng trước. Sự chuyển động chậm chạp ở đó có thể xác nhận rằng nguồn cung đang vượt xa nhu cầu phù hợp—dù chỉ là tạm thời. Điều đó sẽ góp phần vào việc định giá lại tài sản rộng lớn hơn và thay đổi các chỉ số định vị một cách có ý nghĩa. Từ phía của chúng tôi, chúng tôi đang dự đoán sự khác biệt về độ nhạy với lãi suất giữa các phân khúc thị trường khác nhau. Trong khi sự kiên cường của lĩnh vực bán lẻ có thể cung cấp một lớp đệm, các cam kết xây dựng và nhà ở nhạy cảm hơn nhiều với lãi suất—và chúng tôi thấy ít dấu hiệu rằng chi phí tài chính đang giảm xuống. Đường cong lợi suất vẫn bị méo mó, và những lo ngại về lạm phát còn xa mới được giải quyết. Những điểm dữ liệu này, khi được xem xét cùng nhau, chuyển câu chuyện ngắn hạn từ một tình trạng cân bằng sang một tình trạng ủng hộ một vị trí thận trọng hơn—đặc biệt là trong các lĩnh vực có độ nhạy dài hạn hoặc tương quan trực tiếp với các điều khoản cho vay.

Bắt đầu giao dịch ngay bây giờ — nhấp vào đây để tạo tài khoản VT Markets trực tiếp của bạn.