Trung Quốc đang cân nhắc cấm việc bán trước các căn hộ, yêu cầu các nhà phát triển chỉ được bán những bất động sản đã hoàn thành. Biện pháp này là một phần của “mô hình mới” đề xuất cho phát triển bất động sản của chính phủ trung ương, với nhiều chi tiết vẫn đang được triển khai. Quy định tiềm năng này sẽ áp dụng duy nhất cho các giao dịch đất đai trong tương lai, loại trừ nhà ở công cộng, cho phép chính quyền địa phương linh hoạt thực hiện nó. Quyết định nhằm mục đích giảm sự không cân đối trong cung cấp nhà ở và ngăn chặn sự sụt giảm giá thêm nữa, đặc biệt là ở những thành phố nhỏ đang trải qua sự suy giảm mạnh mẽ. Hệ thống bán trước ở Trung Quốc đã dẫn đến sự cung cấp nhà ở quá mức và nợ nần của các nhà phát triển, gây ra các dự án chưa hoàn thành và các cuộc tẩy chay thế chấp. Vào năm 2021, khoảng 90% căn hộ đã được bán trước, giảm xuống 74% vào năm 2023, nhưng các nhà phát triển vẫn phụ thuộc nặng nề vào các khoản thanh toán trước cho dòng tiền. Một số nhà phân tích cảnh báo rằng lệnh cấm có thể làm trầm trọng thêm các vấn đề về tài chính, làm chậm quá trình mua lại đất và tác động tiêu cực đến xây dựng mới và đầu tư. Chính phủ đã cam kết tăng tốc các cơ chế tài chính hỗ trợ cho mô hình mới này, mặc dù các thông tin cụ thể vẫn chưa rõ ràng. Dữ liệu tháng 4 cho thấy doanh số bán nhà mới của các nhà phát triển hàng đầu giảm 8,7% so với năm trước, nhấn mạnh sự cần thiết của cải cách giữa bối cảnh nhu cầu yếu và thuế quan của Mỹ. Hơn 30 thành phố đã bắt đầu thử nghiệm bán nhà hoàn thành, với kế hoạch quảng bá mô hình này toàn quốc vào năm 2025. Đề xuất này chưa phải là một mệnh lệnh từ trên xuống. Thay vào đó, nó tạo ra đủ không gian cho các chính quyền địa phương quyết định cách thức và thời điểm áp dụng nó trong khu vực của họ. Linh hoạt này cho phép chính phủ điều chỉnh việc thực hiện dựa trên nhu cầu địa phương về nhà mới và tình hình tài chính của các nhà phát triển trong khu vực. Nó cũng hạn chế sự gián đoạn ngay lập tức, mặc dù kỳ vọng là mô hình này, khi được thử nghiệm ở các thành phố nhỏ hơn hoặc thử nghiệm, có thể mở rộng rộng rãi hơn. Phân tích của Wei—rằng sự hạn chế này có thể làm trầm trọng thêm áp lực tài chính và ngăn chặn việc mua lại đất mới—được củng cố bởi thực tế rằng một tỷ lệ lớn các dự án vẫn phụ thuộc vào cơ chế bán trước như một phương tiện quan trọng để có thanh khoản. Mối quan tâm không phải là các công ty sẽ gặp khó khăn; mà là có bao nhiêu công ty sẽ có đủ dự trữ hoặc vốn khả dụng để lấp đầy khoảng trống dòng tiền khi việc bán trước bị thu hẹp hoặc bị bãi bỏ ở giai đoạn mua lại. Hãy xem xét tác động rộng hơn. Một điều là điều kiện hoàn thành nhà trước khi bán sẽ kéo các nhà phát triển vào một mô hình tập trung vào tồn kho hơn. Thay vì thu thập đặt cọc trong giai đoạn đầu của phát triển, họ sẽ phải gánh chịu một số gánh nặng tài chính lâu hơn trong khi hy vọng các người mua tương lai sẽ xuất hiện. Điều này sẽ loại bỏ những người chơi nhỏ hơn hoặc yếu hơn không có bảng cân đối tài chính đủ mạnh để vượt qua doanh thu chậm trễ. Việc chuyển đổi này có thể cung cấp thêm sự ổn định cho người mua, khi mà mối lo ngại về nhà chưa hoàn thành biến mất trong tình trạng đô thị ma vẫn chưa biến mất ở các tỉnh trọng điểm. Tuy nhiên, nhu cầu mua sắm vẫn yếu ớt, và các con số tháng 4 chỉ ra rõ ràng cơn gió ngược này. Doanh số bán nhà mới giảm gần 9% không chỉ là một sai số; nó phù hợp với sự chần chừ rộng rãi hơn trong các hộ gia đình khi tái đầu tư, mua trong thời gian dự án hoặc tin tưởng vào các điều khoản giao hàng. Nói như vậy, cảm xúc của nhà đầu tư không còn chỉ bị chi phối bởi các ưu đãi hay giảm giá về giá cả, mà là phản ánh sâu sắc hơn về độ tin cậy và giá trị dài hạn. Rõ ràng chúng ta phải cụ thể về thời điểm này. Hơn 30 thành phố đang thử nghiệm giao dịch nhà đã hoàn thành, và kế hoạch mở rộng ra toàn quốc tạo ra một thời gian biểu—có thể kết thúc vào khoảng cuối năm tới—sẽ ảnh hưởng đến bất kỳ hợp đồng, đầu tư hoặc vị trí đòn bẩy nào trong tương lai. Các cơ chế tài chính đang được trung tâm tăng tốc có thể cung cấp sự nhẹ nhõm tạm thời, nhưng nếu không có sự rõ ràng về triển khai, các giả định về sự hỗ trợ của chính phủ cần được xem xét một cách nghiêm túc. Khi các kênh tài chính thắt chặt và việc mua đất chậm lại đồng thời, các nhà phát triển sẽ thay đổi. Động thái đó thường bao gồm việc trì hoãn khởi động mới, điều chỉnh mô hình định giá và thanh lý tài sản để duy trì khả năng thanh toán—một mô hình quen thuộc từ các chu kỳ trước. Do đó, chúng tôi dự đoán sự giảm biến động trong các yếu tố đầu vào xây dựng trong ngắn hạn, với sự lan tỏa rủi ro rộng hơn trong các công cụ nợ địa phương. Điều quan trọng hiện nay là chính sách này sẽ lan tỏa sâu đến mức nào trong quý tới và hành vi của các bên tham gia sẽ thích ứng ra sao trước thời hạn đó. Chúng ta nên kỳ vọng sự định vị sẽ thay đổi nhanh chóng nếu nhiều thành phố tham gia nhóm thử nghiệm. Đặc biệt là với tốc độ nhanh chóng mà các nhà phát triển bất động sản đã điều chỉnh các đợt ra mắt và dòng đầu tư trong quá khứ khi các mô hình tài chính thay đổi rõ rệt. Cảm xúc trong các chỉ số liên quan đến cổ phiếu và thu nhập cố định gắn liền với quỹ đất có thể thấy sửa đổi nhẹ, đặc biệt ở những khu vực mà tài sản đang được xem xét có khả năng thử nghiệm mô hình giao hàng hoàn chỉnh sớm hơn. Không ai đang định giá độ chắc chắn cả; thay vào đó, chúng ta đang theo dõi các sự thay đổi về mô hình. Các chi phí đầu vào, khả năng chi trả lãi suất và chi phí đất đai hiện là quan trọng hàng đầu, không phải thứ yếu.

Bắt đầu giao dịch ngay bây giờ — nhấp vào đây để tạo tài khoản VT Markets trực tiếp của bạn.